(Сформировано на личном мнении)
Для начала, главным фактором является геолокация, а точнее географическое положение, его преимущества и недостатки. Отсутсвие/присутствие морей/океанов и т.д. Также основой является инфраструктура в районе, её особенности. К примеру, может в районе очень востребована химическая промышленность или просто там находиться промвшленный район, где расположены заводы и прочее. Все эти факторы образуют график, показывающий соотношение жилой/коммерческой/промышленной зон, их приоритеты, влияние на район в целом.