Питання про причини і обставини виникнення середньовічних міст представляє великий інтерес.
Намагаючись відповісти на нього, вчені в XIX і XX ст. висували різні теорії. Для значної їх частини характерний інституційно-юридичний підхід до проблеми. Найбільша увага приділялася походженням і розвитку специфічних міських установ, міського права, а не соціально-економічним основам процесу. При такому підході неможливо пояснити корінні причини походження міст.
Істориків XIX ст. цікавило в першу чергу питання про те, з якої форми поселення з'явилося середньовічне місто і як установи цієї попередньої форми трансформувалися в установи міста. «Романістична» теорія (Савіньї, Тьєррі, Гізо, Ренуар), яка будувалася головним чином на матеріалі романізованих областей Європи, вважала середньовічні міста та їх установи прямим продовженням пізніх античних міст. Історики, що спиралися в основному на матеріал Північної, Західної, Центральної Європи (в першу чергу німецькі і англійські), бачили витоки середньовічних міст в явищах нового, феодального суспільства, перш за все правових та інституційних. Згідно з «вотчинної» теорії (Ейхгорн, Нич), місто і його інститути розвивалися з феодальної вотчини, її управління та права. «Маркова» теорія (Маурер, Гірке, Белов) виводила міські установи і право з ладу вільної сільської громади — марки. «Бургова» теорія (Кейтген, Метланд) вбачала зерно міста у фортеці - бурзі і бурговому праві. «Ринкова» теорія (Зом, Шредер, Шульте) виводила міське право з ринкового права, що діяло в місцях, де велася торгівля.
Всі ці теорії відрізнялися однобічністю, висуваючи кожна який-небудь єдиний шлях або чинник виникнення міста і розглядаючи його переважно з формальних позицій. До того ж вони так і не пояснили, чому більшість вотчинних центрів, громад, замків і навіть ринкових містечок так і не перетворилися на міста.
Німецький історик Рітшель наприкінці XIX ст. спробував об'єднати «бургову» і «ринкову» теорії, вбачаючи в ранніх містах поселення купців навколо укріпленого пункту — Бурга. Бельгійський історик А. Пиренн на відміну від більшості своїх попередників відводив визначальну роль у виникненні міст економічному чиннику — міжконтинентальної та міжрегіональної транзитної торгівлі та її носію — купецтву. Відповідно до цієї «торгової» теорії, міста в Західній Європі виникали спочатку навколо купецьких факторій. Пиренн також ігнорує роль відділення ремесла від сільського господарства у виникненні міст і не пояснює витоки, закономірності та специфіку міста саме як феодальної структури. Теза Пиренна про чисто торгове походження міста не була прийнята багатьма медієвістами.
У сучасній зарубіжній історіографії зроблено багато для вивчення археологічних даних, топографії і планів середньовічних міст (Гансгоф, Планіц, Еннен, Веркотерен, Ебель та ін.) Ці матеріали багато роз'яснюють в передісторії і початкової історії міст, майже не освітленій письмовими пам'ятками. Серйозно розробляється питання про роль в складанні середньовічних міст політико-адміністративних, військових, культових факторів. Всі ці фактори і матеріали вимагають, звичайно, врахування соціально-економічних сторін виникнення міста та його характеру як феодальної структури.
Сучасні зарубіжні історики, прагнучи усвідомити загальні закономірності генезису середньовічних міст, поділяють і розвивають концепції виникнення феодального міста саме як наслідку суспільного розподілу праці, розвитку товарних відносин, соціальної та політичної еволюції суспільства.
У вітчизняній медієвістиці проведено солідні дослідження з історії міст майже всіх країн Західної Європи. Але тривалий час у ній робився акцент в основному на соціально-економічної ролі міст, при меншій увазі іншим функціям. В останні роки, однак, проявляється тенденція розглядати все різноманіття соціальних характеристик середньовічного міста, притому від самих витоків. Місто визначається як не тільки найбільш динамічна структура середньовічної цивілізації, а й як органічний компонент всього феодального ладу.