ООО «Рентуаль» (арендодатель) предоставило в аренду фи-лиалу зарегистрированной во...

Question

ООО «Рентуаль» (арендодатель) предоставило в аренду фи-лиалу зарегистрированной во Франции компании «Шарман» (арендатору) земельный участок в Московской области для проведения летних вечери-нок под открытым небом.

В связи с неполучением арендной платы за очередной период арендо-датель направил арендатору письмо, в котором потребовал немедленно погасить задолженность и уплатить пеню за просрочку платежа. В про-цессе подготовки ответа на письмо арендодателя молодой юрист компа-нии «Шарман» изучил договор аренды, заключенный между ООО «Рен-туаль» и филиалом компании «Шарман», и пришел к выводу, что этот договор является недействительным, поскольку согласно п. 1 ст. 22 ЗК РФ иностранные юридические лица, а тем более их филиалы не вправе арендовать земельные участки. Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ сдавать в арен-ду земельные участки могут только их собственники. Между тем при за-ключении договора аренды ООО «Рентуаль» действовало в качестве до-верительного управляющего на основании договора доверительного управления, заключенного с собственником земельного участка.

Получив эту информацию, компания «Шарман» решила не осуществ-лять платежи по недействительному договору аренды и начала поиск по-мещения, пригодного для организации досуга.

Answer 1

Заявление в правоохранительные органы на компанию "Шарман".

Answer 2

Использованные НПА:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018)

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018)

Answer 3

В соответствии со статьями 309 (Общие положения), 310 (Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства) ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим. В П. 1 Ст. 614 (Арендная плата) Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Таким образом, компания «Шарман» неправомерно признала договор аренды недействительным. В свою очередь ООО «Рентуаль» имеет право, руководствуясь П. 1 Ст. 393 (Обязанность должника возместить убытки) и П. 1 Ст. 394 (Убытки и неустойка), потребовать возмещение убытков и неустойки, причиненных неисполнением обязательств.

Answer 4

Согласно Ст. 608 (Арендодатель) ГК РФ «Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». Исходя из этого, ООО «Рентуаль» имеет право быть арендодателем, являясь в соответствии с П. 1 Ст. 1015 (Доверительный управляющий) ГК РФ доверительным управляющим. Следовательно, ООО «Рентуаль» действуя в качестве доверительного управляющего на основании договора доверительного управления имуществом (Ст. 1012 (Договор доверительного управления имуществом) ГК РФ), заключенного с собственником земельного участка (т.е. недвижимого имущества) в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, и прошедшего государственную регистрацию в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (П. 2 Ст. 1017 (Форма договора доверительного управления имуществом), обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Answer 5

Таким образом, ЗК РФ прямо не указывает, можно ли иностранным юридическим лицам иметь в аренде земельные участки остальных категорий земель, кроме земель, ограниченных п. 3 Ст. 15 ЗК РФ. Однако, законодатель в целом не запрещает иностранным юридическим лицам выступать в роли арендаторов земельных участков, из чего можно сделать вывод, что эти субъекты могут арендовать земельные участки. К такому выводу пришло Минэкономразвития России в Письме от 12.10.2011 года № Д02-7833 – в законодательстве запрета на аренду земельных участков иностранными юридическими лицами нет. 

Answer 6

Статья 22 (Аренда земельных участков) Земельного кодекса РФ регулирует общие вопросы аренды земельных участков, но прямо не отвечает, могут ли быть арендаторами иностранные юридические лица. В частности, п. 1 ст. 22 Земельного кодекса РФ гласит, что иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. В п. 2 Ст. 22 ЗК РФ говорится, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Однако, в соответствии с п. 3 Ст. 15 (Собственность на землю граждан и юридических лиц) ЗК РФ «Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами». В указ Президента РФ от 9 января 2011 г. N 26 "Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками" не входит Московская область.